中國留德經濟協會副主席、德國易斯泰克CEO 夏國梁

　　通過對貨幣政策以及它產生的后果的解析，來觀察一下中國房地產市場的發展前景和房地產價格的構成。

　　首先是消費物價指數CPI 。

　　央行相對寬松的利率政策和上期金融危機的巨量資金投放以及國際市場上原材料價格的攀升，使中國CPI進入一個可能會維持到明年上半年的增長期。CPI的增長和房地產價格是成正比關系。大眾對物價的擔心會促使人們投資房地產，因為人們下意識認為不動產的擁有能提高自己對物價上漲的抵抗力，這是基于：如果物價都漲了，我的房價也漲了。房地產作為用水泥做成的黃金在中華文化圈被認為是保護自己的有力城墻，雖然這樣的文化觀不完全正確，但決策者必須面對這樣的文化傳統。

　　其次是貨幣和貨款的供應量。

　　為了保證后金融海嘯的國民經濟的持續發展，政府必須采用相對寬松的貨幣政策，這一貨幣政策提升了中國目前巨大的貨幣和貨款的供應量，從而促進了投資者對房地產的投入。

　　在金融海嘯中政府為了消化這場危機對國民經濟發展的影響，采取了優惠的經濟政策，投放了巨量的資金。但在一個用市場經濟工具來管理一個亞市場經濟的體制中，很難控制這些資金流向。事實上這些資金的一定比例進入了資本及房地產市場，扭曲了房地產價格的構成，因為供需在投機資金的影響下失去了它們應該有的平衡，進一步加快了房價的上揚。

　　央行提高利息將會抑制貨幣和貨款的供應量，從而壓縮投資(包括房地產)，但同時也會有使經濟走入蕭條的風險。這個高難度協調平衡任務落在央行決策者的肩上。

　　第三是勞動力成本的提高。

　　寬松的貨幣政策、人民幣的升值及勞動者對工資收入增長的需求使中國勞動力成本在今后幾年里會持續增長。勞動力成本的增加不但會使物價上升，也會使房地產建設成本提高，這些成本的提高將會在房價中體現。在一個長期處在低收入的國家里，這種成本上升的強度尤其突出。

　　最后看 人民幣升值及美聯儲巨量美元投放。

　　美國央行近日進一步采取膨脹的貨幣政策，使人民幣升值壓力進一步提高。只要美國經濟沒有明顯復蘇，美聯儲很難放棄目前的零利率貨幣政策。貨幣通常會自行流入到貨幣期待值上升的國家。這使得外幣、特別是在貶值中的美元抓緊進入中國資本及房地產市場。這些相對短期的資金(我們通常稱之為“熱錢”)會被及時收回，當這些投資者發現該國的貨幣上升期待接近尾聲了，或者發現該國的居民買入的房地產超過了他們自己實際居住的需求時，或者說，泡沫開始形成了。

　　以上參數的分析是基于一個相對理想的市場經濟的模式，中國的政府行為(比如通過戶籍、貨款限制、廉價房政策等元素來限制購買房地產)對房地產價格結構的發展影響是不容忽視的。盡管如此，只要以上經濟參數不產生重大變化，中國房地產價格組成結構難以動搖，直至下一個金融危機的出現。

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